創業者ブログ

平成１９年２月１日
不動産の目利き

不動産の価格が長期低落の時代から、都市と地方の二極分化の時代に入ってきた。首都圏の一等地をはじめ、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡の目抜き通りの土地は、入札価格の上と下とでは、２倍以上の差がつくようになってきた。人はそれをバブル？という。
　不動産の価値は収益還元法で決まるといわれて、やっとそれが定着しはじめたところへ、今回の好景気の上げ潮がきた。また一部の不動産の急騰が始まった。銀座の土地の値上りに驚いたのはまだ１年程前のことである。それが都心５区の一等地に広がり、あっという間に全国に広がる勢いである。
　しかし一筋入ると価格は旧態依然のところも多い。土地の価格は一物百価であるが、買い手が沢山つく土地と誰もつかない土地と両極端となる。土地は立地で決まる。一に立地、二に立地、三に立地といわれるのが土地なのである。将来性のある土地や、将来性のある会社の株式は、みんな買いたがる。しかし本物かどうかを見極める目を持っているかどうかで成功、失敗が分かれる。不動産の選定にも「目利き」が要る。
　目利きが選んだ土地は失敗がない。私の土地選定の「ものさし」はコインパーキングの収益である。これが最適な土地の評価の役に立つ。即ち土地を評価する時に、「この土地をコインパーキングとして活用できるかどうか」を考える。次にそこから得られる年間売上を計算する。そしてその為の経費（支払金利、固都税、その他）を差し引いた残りの利益を土地の正当な評価の価格（ｘ）で割算すると５％以上となる時のｘの値いを求める。このｘの値いを土地購入の上限価格と決めている。現在の私の土地購入の基本的なルールとしている。

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